房地产企业投融资阶段涉税处理分析

注：文中彩字为超链接部分，点击可看原文件

鉴于房地产业的金融监管政策逐步趋紧的大背景之下，银行等金融机构多以明股实债的形式为房地产业提供融资服务。明股实债，顾名思义，作为融资方的房地产公司，未来要向借款人支付的不是债息，而是股息。动辄几千万甚至几亿元的股息支出却因为没有发票，所以无法进入成本进行税前扣除，如此便变相导致了房地产企业的综合税负大大增加。房地产企业在做融资业务时，一定要将税收因素考虑在内，切忌顾头不顾尾。如下，小编将结合一个案例来具体说明一下这个问题。

案例一

某开发商A公司从某金融机构融得了一笔资金，10亿元，年化率16%，借款期2年。A公司股东构成为张三和李四，注册资本为5千万。

税务分析

借款利息为3.2亿（10*16%*2）。利息支付无法进入成本，直接带来税收成本的增加：

土地增值税：3.2亿*30%（默认按最低一档税率计算）=0.96亿

企业所得税：3.2亿*（1-30%）*25%=0.56亿

两项税负合计增加：0.96+0.56=1.52（亿元）

为防有争议，小编在这里补充强调金一句：实务中，在计算财务费用的时候，企业也可以采用第二种方式，即以土地成本与开发成本之和的5%计算扣除；但一般而言，如若能够满足条件，据实扣除是要比计算扣除更划算的。【点击学习：土增清算，财务费用审核关注四个易错点！】

明股实债在实务中，还会额外导致原股东方因高额股权溢价所应缴纳的所得税负担，点击蓝字学习：房企融资之明股实债税会处理。在本案例中，张三李四的股权溢价了9.5亿元（10-0.5），对应需缴纳：

个人所得税：9.5*20%=1.95亿元

因股息支出无法进入成本从而造成的税收损失：1.52亿元

总计金额为1.95+1.52=3.47亿元

额外产生的资金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35%   

最终融资成本：17.35%+16%=33.35%

看到这个数据，小编想问问张三和李四，这笔资金还考虑继续借吗？

案例二

某开发商A公司在某地开发了一商业地产，总可售面积为4万平，成本价为2万元/平，对外销售价格为4万元/平，总货值达16亿元，毛利有8亿元。商业地产难去化，这一点早已是公认事实，案例中的这个项目同样面临着销售压力。奈何A公司此前的各类金融机构借款眼瞅着就要到期，资金利息又非常之高（点击学习：房企利息支出，所得税与土增税分别如何处理？），A公司老板情急之下，只得向其温州老乡B求助。老乡帮老乡，这不是理所当然的么。我们的这位温州老乡二话没说，就答应了A老板的求助，只不过双方是这么谈的：

B一次性购买按照3万元/平的价格从手中买下整个楼盘

房地产行业是与金融行业结合最紧密的行业之一，属于资金密集型产业。在实际项目的运作过程中，资金尤为重要，自营改增以来，房贷政策逐步紧缩，金融监管力度加大，央行、住建部等多部委表示要规范房地产融资行为，本次出台政策防止经营用途贷款违规流入房地产领域，由此，房地产企业融资方式百花齐放，随之而来的就是融资业务带来的税收风险。关于融资业务的涉税处理，财税专家王皓鹏老师《土增清算实务》书籍中有展开详细分析，通过十大系列解读融资业务的涉税风险，书籍自上线以来，深受大家的喜爱，销售火爆，详情联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码“点开扫码”咨询。

A老板内心独白：那边债主催得紧，这边虽然每平方少了1万块，但是12亿到手，还掉欠款，我还能小赚一笔；最关键的是，自此不必再为楼盘销售而烦恼，值了！

B看到A老板如此高兴，就接着说了一句，“你看，我帮了你这么一个大忙，咱们中国人是最讲究礼尚往来的，你也帮我一个忙吧”。

啥忙呢？原来呀，B是想让A将双方之间所签署的售房合同上的价格，由真实的3万元/平，改为6万元/平！在这之后，B穗再拿这销售合同去银行申请按揭贷，商业地产的贷款政策是首付五成，银行再配比五成。这五成的资金合计12亿元，B已经支付给A了，现在A只需要做一件事，那就是将银行配比的这12亿元，返给B即可（资金利息由B自行承担）。【点击学习：证据链对涉税规划的重要影响】

A老板也是个知恩图报的人，心想您都帮我解决这燃眉之急了，这么一个举手之劳，我岂有不帮之理？于是也就未多加思考，便答应了老乡B的要求。事后冷静下来，A老板还是觉得有些不放心，总觉得这里头会有什么疏漏，思量来思量去，最终就打电话问知名人士。知名人士在听其将整件事的来龙去脉讲述一遍之后，大叫一声：坏了！

到底咋回事？咱们仔细看一下这张表就好了——

结论：A公司卖的钱不仅不够交税，还得贴进去4个亿！

为什么会出现这种情况？在成本不变的前提下，售价越高，溢价也就越高，对应的土地增值税的税率甚或出现跳档效应（从30%到60%），这多出来的税，皆由A公司承担。说到这里，小编再次源提醒各位读者朋友，步入白银时代后的房地产业没有像先前那么光鲜了，很多中小型地产开发商在融资时纷纷遇到了不小的阻力。

但是困难归困难，在融资的时候一定请睁大您的双眼，遇到问题时全方位思考一遍，实在不行，就借助专业机构专业人士的力量。唯有如此，您及您的企业才能少走弯路少“踩坑”。金穗源《税苑微课》-《土地增值税清算系列》针对财务人员，手把手进行土地增值税清算实操业务演练，逐环节解读土地增值税清算技巧与风险点，让各位学员通过现场实战演练，较为完整地掌握土地增值税清算方法和技巧，独立完成清算项目。

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